اطلاعات خریدار

مالکیت دارایی اغلب به عنوان بخشی از "رویای آمریکایی" توصیف می شود. چه برای اولین بار خریدار خانه باشید و چه یک سرمایه گذار باتجربه املاک و مستغلات، First Texas Title می تواند به شما در تبدیل آن رویا به واقعیت کمک کند. این صفحه به گونه ای طراحی شده است که برخی از اطلاعات اولیه در مورد فرآیند را در اختیار شما قرار دهد تا به شما در شروع بسته شدن املاک مسکونی در Abilene، تگزاس کمک کند.

قرارداد

اولین قدم در خرید ملک، مکان یابی ملک و توافق با فروشنده در مورد شرایط فروش است. در بیشتر مواقع، خریداران باید با فروشنده قراردادی کتبی منعقد کنند که شرایط فروش را به تفصیل بیان می‌کند، که معمولاً به آن «قرارداد فروش» یا «قرارداد» می‌گویند. در قرارداد، فروشنده متعهد به فروش ملک و خریدار با خرید ملک بر اساس شرایط و ضوابط مندرج در قرارداد می باشد. شرایط و ضوابط متداول شامل قیمت فروش، تاریخ بسته شدن و مکان، مقدار پول به دست آمده، اینکه آیا بیمه نامه مالکیت توسط فروشنده ارائه می شود یا خیر، چه کسی هزینه های بسته شدن را پرداخت می کند، چه کسی بررسی ملک را انجام می دهد. خریدار دارای یک دوره اختیار یا دوره امکان سنجی است که در طی آن بازرسی ها انجام می شود و آیا خریدار در زمان بسته شدن یا در زمان دیگری در اختیار خواهد داشت.

اگر نماینده شما توسط یک مشاور املاک و مستغلات نمایندگی می شود، احتمالاً نماینده با استفاده از فرم هایی که توسط کمیسیون املاک تگزاس منتشر شده است، قرارداد را برای شما آماده می کند. اگر مشاور املاک ندارید، باید خودتان قراردادی را تنظیم کنید یا ترتیبات دیگری را انجام دهید. اگر در این زمینه به کمک بیشتری نیاز دارید، First Texas Title می تواند فرم های قرارداد لازم را در اختیار شما قرار دهد و می تواند در تکمیل آنها به شما کمک کند.

نکته ای در مورد ارزیابی ها: بسیاری از فروشندگان و خریداران می پرسند که آیا باید در ابتدای فرآیند برای تأیید قیمت درخواستی یا قیمت فروش، ارزیابی دریافت کنند. مطمئناً از دریافت ارزیابی استقبال می‌کنید، اگر احساس راحتی بیشتری داشته باشید، اما باید توجه داشته باشید که اگر وام دریافت می‌کنید، وام‌دهنده آنها به احتمال زیاد نیازمند دریافت ارزیابی جدید توسط وام‌دهنده است. ارزیابی شما برای آنها قابل استفاده نخواهد بود. به همین دلیل، اکثر فروشندگان و خریداران ارزیابی جداگانه ای دریافت نمی کنند. اگر یک مشاور املاک دارید، آنها معمولاً به شما کمک می کنند تا بر اساس سوابق آنها از فروش قابل مقایسه در منطقه، تعیین کنید که آیا قیمت فروش معقول است یا خیر.

فرآیند سپردن و بسته شدن

فرآیند بسته شدن برای خرید املاک و مستغلات از زمانی آغاز می شود که قرارداد و هرگونه پول جدی به عنوان اول تگزاس تحویل داده می شود. این قرارداد طرح بسته شدن را فراهم می کند و موضوعاتی را که ممکن است به عنوان بخشی از بسته شدن ایجاد شود ، حاکم می کند. در مورد پالایش ، این روند به طور معمول هنگامی آغاز می شود که وام دهنده دستور تعهد عنوان را ارسال کند.

این قرارداد دستورالعمل هایی را به عنوان اول تگزاس برای نحوه آماده سازی برای بسته شدن ارائه می دهد و موضوعاتی را که ممکن است به عنوان بخشی از بسته شدن ایجاد شود ، حاکم می کند. در مورد پالایش یا معاملات وام ، این روند به طور معمول هنگامی آغاز می شود که وام دهنده دستور تعهد عنوان را ارسال کند.

چه چیزی را می توانید به عنوان خریدار در فرآیند بسته شدن املاک و مستغلات انتظار داشته باشید؟

پس از دریافت قرارداد یا دستور تعهد عنوان ، پرونده ای ایجاد می شود و به یکی از سه نزدیک ما اختصاص می یابد. اگر در حال دریافت بیمه نامه عنوان هستید ، عنوان این ملک از طریق سوابق املاک و مستغلات نگهداری شده در دفتر منشی شهرستان بررسی می شود. این امتحان پایه و اساس تعهد عنوان ما و در نهایت سیاست عنوان را فراهم می کند (برای کسب اطلاعات بیشتر در مورد بیمه عنوان ،اینجا کلیک کنید).

در حالی که ما در حال کار بر روی امتحان عنوان در Abilene ، تگزاس هستیم ، باید بازرسی های خود را از این ملک به پایان برسانید. بیشتر خریداران بازرسی از ملک انجام شده توسط یک بازرس دارای مجوز دارند که می تواند مسائل احتمالی را با این ملک شناسایی کند. بسیاری از خریداران همچنین دارای یک بازرسی موریانه هستند که توسط یک شرکت کنترل آفات انجام می شود. قبل از تنظیم یک بازرسی موریانه ، ممکن است بخواهید این موضوع را با وام دهنده خود صحبت کنید زیرا برخی از وام دهندگان به عنوان بخشی از روند وام به بازرسی موریانه نیاز دارند و ممکن است آن را از طرف شما سفارش دهند. مهم نیست که چه بازرسی هایی را انجام داده اید ، اگر قرارداد شما گزینه خاتمه را برای شما فراهم می کند ، حتماً بازرسی های خود را در طول دوره به پایان برسانید تا بتوانید بسته به نتیجه بازرسی ها ، قرارداد را خاتمه دهید یا مجدداً مذاکره کنید.

پس از اتمام آزمون عنوان، تعهد عنوان تهیه می شود. تعهد مالکیت «تعهد» ما برای صدور یک سیاست مالکیت در ملک پس از بسته شدن است. جدول الف تعهد مالکیت، مالک سابقه فعلی ملک و شرح حقوقی ملک مورد بیمه را مشخص می کند. جدول B تعهد، جنبه‌ها یا شرایط مربوط به اموال مانند حق ارتفاق، ذخایر معدنی و محدودیت‌هایی را که تحت پوشش بیمه نامه مستثنی می‌شوند، مشخص می‌کند. جدول C تعهد الزاماتی را مشخص می کند که باید در زمان بسته شدن یا قبل از آن برآورده شوند، مانند پرداخت حق حبس یا حل و فصل مسائل مالکیت.

به عنوان یک خریدار، شما باید به ویژه به جدول B تعهد عنوان علاقه مند باشید، زیرا این نشان می دهد که چه مواردی تحت پوشش خط مشی عنوان شما قرار نمی گیرند. به عنوان مثال، اگر جدول B قراردادها، شرایط یا محدودیت‌های مربوط به ملک را فهرست می‌کند، این موارد ممکن است توانایی شما را در استفاده از دارایی برای اهداف خاص محدود کنند. رویه استاندارد ما این است که در جدول B فقط اسنادی را شناسایی کنیم که به طور بالقوه بر ملک شما تأثیر می گذارند. اگر می خواهید خودتان اسناد را بررسی کنید، می توانید یک کپی از اسناد را از دفتر منشی شهرستان دریافت کنید یا ما می توانیم در صورت درخواست، کپی هایی را در اختیار شما قرار دهیم.

همچنین، اگر فروشنده یک بررسی موجود از ملک دارد یا اگر نظرسنجی جدیدی برای شما در حال انجام است، باید نظرسنجی را از نزدیک بررسی کنید تا مطمئن شوید که دقیقاً چه چیزی را می‌خرید. این بررسی، توصیف حقوقی ملک را می گیرد و موقعیت مرزهای ملک و مکان تمام بهبودها در ملک را در یک زمین یا نقشه به تصویر می کشد. بررسی باید مکان تمام حق ارتفاق ها، حصارها، خطوط عقب نشینی ساختمان، تجاوزات، و بهبودهای همپوشانی را به تصویر بکشد.

مهم است که برنامه B و نظرسنجی را بلافاصله پس از دریافت آنها از نزدیک بررسی کنید. قرارداد معمولاً به شما به عنوان خریدار زمان محدودی برای اعتراض به مشکلات نشان داده شده در جدول B یا نظرسنجی می دهد. اگر مخالفت نکنید (و مشکل مشکل بزرگی نیست، مثلاً خانه در ملک اشتباه ساخته شده است)، معمولاً ملزم به خرید ملک موضوع مشکل هستید و به جای فروشنده، مشکل شما می شود. مسئله. به همین دلیل، نظرسنجی و جدول B را با دقت مرور کنید.

اگر برنامه C از تعهد عنوان یک عنوان عنوان را نشان داده است که باید قبل از بسته شدن مورد توجه قرار گیرد ، یا اگر برنامه A نشان می دهد که فروشنده شما ملک را ندارد ، پس فروشنده شما باید از این زمان برای درمان این مسائل استفاده کند. بسته به ماهیت مشکل عنوان ، این درمان می تواند شامل هر چیزی از دریافت و ضبط اسناد تصحیح یا اسناد مفقود شده از معاملات قبلی تا مشروط به آخرین وصیت و عهد یک مالک قبلی باشد.

پس از اتمام بازرسی ها و الزامات عنوان برطرف شد ، خریدار ، فروشنده و/یا وام دهنده می توانند با عنوان اول تگزاس تماس بگیرند تا تاریخ و زمان بسته شدن را برنامه ریزی کنند. چند روز قبل از بسته شدن املاک و مستغلات ، اسناد لازم برای بستن معامله را آماده خواهیم کرد. برای معاملات نقدی ، فقط تعداد معدودی از اسناد لازم برای بستن وجود دارد. با این حال ، هنگامی که وام درگیر می شود ، تعداد اسناد مورد نیاز برای بستن معامله می تواند به میزان قابل توجهی افزایش یابد. لطفاً توجه داشته باشید که اگر یک وام دهنده درگیر است ، ما نمی توانیم تا زمانی که دستورالعمل ها و مستندات بسته شدن را از وام دهنده دریافت کنیم ، هیچ یک از اسناد بسته را تهیه کنیم. مستندات مربوط به وام بسته به وام دهنده و نوع وام دریافتی بسیار متفاوت است.

در هر بسته شدن ، یکی از مهمترین اسناد پایانی بیانیه تسویه حساب یا فرم HUD-1 است که مطابق دستورالعمل وام دهنده ، قرارداد بین طرفین ، فاکتورهای دریافت شده برای خدمات ارائه شده توسط عنوان اول تگزاس تهیه می شود (یعنی آفات. بازرسی یا نظرسنجی) ، و دستورالعمل طرفین یا ملکی آنها. بیانیه تسویه حساب کلیه هزینه های مربوط به معامله را مشخص می کند و توضیح می دهد که چه کسی برای هر مورد پرداخت می کند. همچنین مبلغ دلار را که هر یک از طرفین هنگام بسته شدن دریافت یا پرداخت می کنند تعیین می کند. در معاملات مربوط به وام ، HUD-1 باید به وام دهنده ارسال شود و قبل از انجام بسته شدن تصویب شود.

پس از تأیید HUD-1 ، طرفین و در صورت لزوم ، معاملات ملکی آنها در دفاتر عنوان اول تگزاس در روز و زمان برنامه ریزی شده برای بسته شدن ملاقات می کنند. به طور معمول یک ساعت برای هر بسته شدن اختصاص می یابد ، در حالی که فروشنده به طور کلی کالاهای کمتری برای تکمیل از خریدار دارد. در معاملات مربوط به وام دهنده نهادی ، بسته شدن اغلب کمتر از زمان اختصاص یافته است. بسته شدن زمان برای امضای کلیه اسناد مورد نیاز ، انجام هرگونه تنظیم آخرین لحظه در اسناد و پاسخ دادن به هرگونه سؤالات نهایی طرفین است. اگر خریداران و/یا فروشندگان نتوانند در یک بسته بندی برنامه ریزی شده شرکت کنند ، می توان برای استفاده از وکالت یا ارسال نامه/ایمیل اسناد ، ترتیبات متناوب را انجام داد. اگر چنین تمهیداتی لازم است ، لطفاً در اسرع وقت (و حداقل دو روز قبل از بسته شدن) عنوان اول تگزاس و وام دهنده خود را هشدار دهید تا بتوانیم بر این اساس برنامه ریزی کنیم.

لطفاً توجه داشته باشید که زمان خواندن اسناد در بسته شدن وجود ندارد. در یک بسته وام معمولی ، بیش از 50 سند برای امضاء وجود دارد. اگر شما علاقه مند به خواندن تمام اسناد هستید ، لطفاً عنوان اول تگزاس را قبل از زمان بدانید تا بتوانیم نسخه ای از همه اسناد را برای شما تهیه کنیم یا ترتیب دهید تا قبل از بسته شدن همه چیز را بخوانید. برای یک بسته وام معمولی ، خواندن همه اسناد حدود پنج ساعت طول می کشد ، بنابراین اگر این ترجیح شما است ، لطفاً زمان زیادی را اختصاص دهید.

همچنین ، توجه داشته باشید که اگر در هنگام بسته شدن پول پرداخت می کنید ، هر مبلغ بیش از 1500. 00 دلار باید وجوه معتبر مانند صندوقدار یا چک معتبر یا سیم الکترونیکی باشد. این یک قاعده خاص از شرکت عنوان ما نیست ، بلکه مقرراتی است که توسط وزارت بیمه تگزاس مقرر شده است. کلیه چک ها یا سفارشات پول باید به عنوان اول تگزاس پرداخت شود.

بلافاصله پس از بسته شدن مسکونی در Abilene ، تگزاس و بسته شدن تجاری در Abilene ، تگزاس ، بخش بودجه عنوان اول تگزاس اسکن اسناد را که توسط وام دهنده به عنوان "شرایط بودجه" تلقی می شود ، فراهم می کند. وام دهنده این اسناد را بررسی کرده و بودجه معامله را مجاز می کند. این روند به طور معمول 3-4 ساعت پس از بسته شدن طول می کشد ، اما با برخی از وام دهندگان بسته به شرایط خاص پیرامون وام می توانند چند روز طول بکشد. هنگامی که مجوز بودجه دریافت می شود ، عنوان اول تگزاس تمام فاکتورهای مرتبط با معامله را پرداخت می کند ، وام دهنده فروشنده را پرداخت می کند (در صورت لزوم) ، هرگونه درآمد حاصل از پرداخت کننده برای خریدار یا فروشنده را منتشر کنید ، تمام اسناد مربوطه را در دادسرا مناسب و در ثبت کنید. عمومی معامله را نهایی کنید. درآمد حاصل از آن می تواند بر اساس دستورالعمل های ارائه شده توسط طرفین در هنگام بسته شدن ، به صورت الکترونیکی و در موارد خاص به حساب های بررسی یا پس انداز واریز شود. معمولاً در این مرحله است که این معامله به طور رسمی بسته است و مالکیت و مالکیت ملک از فروشنده به خریدار منتقل می شود.

طی چند هفته از بسته شدن ، سیاست های عنوان مرتبط با معامله صادر می شود و به طرف های مناسب ارسال می شود. همچنین ، اسناد اصلی پس از ضبط ، توسط دفتر منشی شهرستان به خریدار ، فروشنده یا وام دهنده ارسال می شود.

هزینه های بسته شدن

اطلاعات کلی در مورد هزینه های بسته شدن خریدار:

فروش استاندارد با وام

- هزینه تسویه حساب - 425 دلار - هزینه ضبط - 130 دلار (به یادداشت زیر در مورد هزینه های ضبط مراجعه کنید)

فروش پول نقد استاندارد

- هزینه تسویه حساب - 300 دلار (هزینه سپردن) - هزینه های ضبط - 34. 54 دلار (در مورد هزینه های ضبط به یادداشت زیر مراجعه کنید)

فروش خانه موبایل با وام

- هزینه تسویه حساب - 580 دلار - هزینه های ضبط - 160 دلار (به یادداشت زیر در مورد هزینه های ضبط مراجعه کنید) - بیانیه مالکیت و هزینه تشکیل پرونده با ایالت تگزاس - 55 دلار

فروش نقدی خانه موبایل

- هزینه تسویه حساب - 430 دلار (هزینه سپردن) - هزینه های ضبط - 70 دلار (به یادداشت زیر در مورد هزینه های ضبط مراجعه کنید) - بیانیه مالکیت و هزینه تشکیل پرونده با ایالت تگزاس - 55 دلار

بازپرداخت

هزینه وام گیرنده:

- هزینه تسویه حساب - 475 دلار - گواهینامه های مالیاتی - 10 دلار برای هر حساب مالیاتی - هزینه های ضبط - 100 دلار به علاوه 30 دلار برای هر نسخه وثیقه (به یادداشت زیر در مورد هزینه های ضبط مراجعه کنید) - تهیه اسناد (قابل پرداخت به Bradshaw ، McCall و Westbrook ، PLLC) - 95 دلار در هر نسخه Lien Release/انتقال)

وام سازنده-سازنده

- هزینه تسویه حساب - 300 دلار - گواهی مالیات - 10 دلار - هزینه های ضبط - 100 دلار به علاوه 30 دلار برای هر نسخه وثیقه (لطفاً در مورد هزینه های ضبط به زیر توجه کنید) - تهیه اسناد (قابل پرداخت به Bradshaw ، McCall و Westbrook ، PLLC) - 95 دلار برای هر نسخه/انتقال وام)

عنوان بیمه

در تگزاس ، مرسوم است که فروشنده خط مشی عنوان مالک را ارائه دهد. با این حال ، این قابل مذاکره است. برای کسب اطلاعات در مورد حق بیمه عنوان اینجا را کلیک کنید.

برای یک پست الکترونیکی (وقتی یک خریدار به پایان نمی رسد)

- هزینه تسویه حساب ما با 100 دلار افزایش می یابد ، که شامل هزینه پردازش 50 دلار اضافی و 50 دلار اضافی در هزینه پیک (برای تحویل شبانه هر دو روش)

هزینه ضبط

- هزینه های ضبط که در بالا به آنها اشاره شد بر اساس معاملات معمولی تخمین زده می شود. هزینه های واقعی در بسته شدن برای هر سند با 26 دلار برای صفحه اول و 4 دلار برای هر صفحه اضافی محاسبه می شود ، به علاوه هزینه ضبط الکترونیکی 4. 54 دلار برای هر سند

هزینه وام دهنده

- اگر وام می گیرید ، وام دهنده شما ممکن است هزینه های مختلفی داشته باشد که باید به عنوان بخشی از بسته شدن پرداخت شود. هزینه وام بسته به وام دهنده و نوع وام به دست آمده بسیار متفاوت است. برای لیست کاملی از هزینه های مرتبط با وام خود ، با وام دهنده خود تماس بگیرید.

Bradshaw ، McCall & Westbrook ، PLLC هزینه های اضافی DOC PREP/وکالت (به عنوان بخشی از اختتامیه):

- صورتحساب فروش - 195 دلار - وکالت (شامل POA Affidavit و ضبط) - 219. 08 دلار - یادداشت/عمل اعتماد (از جمله وام حمل مالک) - 275 دلار - Affidavit Homestead (در صورت لزوم وام) - 85 دلار - اسناد ساخت و ساز و ساخت مکانیک (5 سند) - 330 دلار

یادداشت های مهم در مورد هزینه ها

- این ارقام فقط بر اساس معاملات معمولی و استفاده از تقسیم عرفی هزینه های بسته شدن تخمین می زنند. تقسیم واقعی بین خریدار و فروشنده ممکن است براساس شرایط قرارداد متفاوت باشد.- در معاملات پیچیده تر (مانند وام مضاعف ، معاملات تجاری و غیره) ، ممکن است هزینه ها بیشتر باشد.- تمام هزینه ها در معرض تغییر هستند و به دلیل حقایق و شرایط هر وضعیت خاص می توانند به طور قابل توجهی متفاوت باشند. لطفاً برای کسب اطلاعات بیشتر در مورد هزینه های فروشنده ، صفحه اطلاعات فروشنده ما را بررسی کنید.

عنوان بیمه

بیمه عنوان در Abilene ، تگزاس و سایر شهرها قرارداد غرامت بین بیمه شده و شرکت بیمه عنوان است. بیمه عنوان نشان دهنده داوری شرکت عنوان در مورد بیمه بودن عنوان است و ممکن است در این رویداد به چالش کشیده شود ، راه حل های خاصی را برای بیمه شده ارائه می دهد. بیمه عنوان نمایندگی یا ضمانتی برای عنوان نیست.

سیاست بیمه عنوان بر اساس بررسی ما از سوابق عمومی است که بر املاک و مستغلات تأثیر می گذارد. در صورت پیش بینی سیاست عنوان ، عنوان اول تگزاس تعهدی را برای بیمه عنوان صادر می کند که یافته های آزمون سوابق عمومی را تشریح می کند. دو نوع اساسی بیمه نامه عنوان وجود دارد: سیاست مالک بیمه عنوان و سیاست وام بیمه عنوان. خط مشی مالک صاحب ملک را در برابر خطرات خاص بیمه می کند و به طور معمول پوشش مبلغ قیمت فروش یا ارزش ملک و هرگونه پیشرفت موجود در ملک را تأمین می کند. سیاست وام اطمینان می دهد که وثیقه وام دهنده در برابر ملک معتبر است و به طور معمول پوشش مبلغ وام را تأمین می کند.

چرا به بیمه عنوان نیاز دارم؟بیمه عنوان در Abilene ، تگزاس ، دو نوع محافظت متمایز از املاک مسکونی یا تجاری شما را ارائه می دهد. اول ، اساس بیمه عنوان ، بررسی سوابق عمومی است. در امتحان عنوان خود در Abilene ، تگزاس ، انواع اطلاعات مربوط به املاک خریداری شده را شناسایی خواهیم کرد ، از جمله وجود هرگونه نقص احتمالی در عنوان. نقص می تواند از وثیقه ای در برابر اموال وام دهنده یا یک آژانس دولتی تا ادعای رقابتی مالکیت ملک باشد. یک مطالعه جدید توسط انجمن عنوان سرزمین آمریکا نشان داد که در 36 درصد از کل معاملات املاک و مستغلات یک مشکل یا نقص در عنوان از طریق فرآیند آزمون عنوان کشف شده است. تحقیق و کار اصلاحی عنوان اول تگزاس می تواند به طرز چشمگیری احتمال اینکه کسی علیه عنوان شما ادعایی کند ، کاهش یابد. نوع دوم حمایت پس از فروش هنگامی صورت می گیرد که بیمه عنوان می تواند پوشش خاصی را برای برخی از نقایص در عنوانی که ممکن است ایجاد شود ارائه دهد و توسط شرکت عنوان مشخص و مورد توجه قرار نگرفته است.

چه کسی بیمه عنوان را تحت تأثیر قرار می دهد؟عنوان اول تگزاس یک عامل اختصاصی شرکت عنوان اول آمریکایی است. اولین شرکت عنوان آمریکایی بخش اولین شرکت آمریکایی ، یک شرکت Fortune 500 و رهبر جهانی در ارائه خدمات اطلاعاتی در املاک و مستغلات و تجارت است. در مورد اولین شرکت آمریکایی توسطبا کلیک بر روی اینجابشراین بدان معنی است که برای شما این است که به جای تکیه بر عنوان اول تگزاس یا وکلا برای حضور در اینجا اگر 10 سال از این مسئله مشکل دارید ، از یکی از بزرگترین و خوب ترین شرکت های کشور حمایت می کنید.

هزینه بیمه عنوان چقدر است؟حق بیمه عنوان بر اساس قیمت خرید ملک است. حق بیمه عنوان یک بار پرداخت می شود و خط مشی مالک خریدار را تا زمانی که صاحب ملک باشد ، پوشش می دهد. یک سیاست وام همچنین وام دهنده زندگی وام را در بر می گیرد.

ساختار معامله

روش های بسیاری وجود دارد که یک معامله بین خریدار و یک فروشنده می تواند ایجاد شود. عنوان اول تگزاس و Bradshaw ، McCall & Westbrook ، PLLC می توانند با شما همکاری کنند تا بهترین راه برای انجام معامله خود را شناسایی کنند. هر نوع معامله خطرات و مشکلات بالقوه خاصی دارد ، بنابراین در صورت داشتن هرگونه سؤال ، قبل از ورود به قرارداد با وکیل مشورت کنید. برخی از متداول ترین راه های انتقال املاک و مستغلات عبارتند از:

معاملات نقدی

بیشتر اوقات ساده ترین راه برای خرید و فروش ملک با معامله نقدی است. در چنین معامله ای ، خریدار به سادگی توجه کل را به خود اختصاص می دهد ، یعنی قیمت خرید برای هرگونه هزینه بسته شدن ، هزینه ها یا موارد دیگر برای بسته شدن ، تعدیل می شود و فروشنده مبلغ قابل پرداخت به آنها را دریافت می کند ، که قیمت خرید برای هر یک استهزینه های بسته شدن ، حقوقی ، بازپرداخت یا موارد دیگر. در انجام معاملات نقدی ، عنوان اول تگزاس نیاز به دریافت وجوه معتبر ، به طور معمول سیم های الکترونیکی یا چک های صندوقدار یا معتبر دارد و درآمد حاصل از آن را به عنوان چک یا سیم الکترونیکی به فروشنده می پردازد. با فرض اینکه خریدار و فروشنده هر دو به طور همزمان در بسته شدن شرکت کنند ، معاملات نقدی به طور معمول می تواند در بسته شدن با فروشنده با هرگونه درآمد حاصل شود و خریدار با مالکیت ملک دور شود.

معاملات وام سنتی

معاملات وام سنتی شامل وام دهندگان شخص ثالث مانند بانک ها یا شرکت های وام مسکن است. در حالی که انواع مختلفی از برنامه های وام ارائه شده توسط وام دهندگان وجود دارد ، همه این معاملات دارای یک ساختار اساسی یکسان هستند. هنگامی که یک خریدار در حال دریافت وام است ، درآمد وام به عنوان اول تگزاس ، چه با چک یا سیم الکترونیکی تحویل می شود ، و خریدار بخش خود را از کل توجه به بسته شدن می آورد. بخش خریدار به طور کلی از پایین آمدن خریدار و تفاوت بین مبلغ وام و کل توجه مورد نیاز برای بستن تشکیل شده است. سپس تمام اسناد مربوط به وام در بسته شدن امضا می شوند و به صورت الکترونیکی برای بررسی به وام دهنده ارسال می شوند. پس از مجاز بودن بودجه (فرآیندی که بسته به وام دهنده و شرایط خاص وام می تواند از چند ساعت تا چند روز متغیر باشد ، عنوان اول تگزاس درآمد حاصل از آن را که به دلیل فروشنده با چک یا سیم الکترونیکی است ، پرداخت می کند.

معامله حمل و نقل مالک/فروشنده

در معامله تأمین مالی حمل و نقل و فروشنده ، فروشنده ملک جای یک وام دهنده سنتی را می گیرد و به جای دریافت مبلغ کامل درآمد حاصل از فروشنده تحت معامله ، یادداشت دریافت می کند یا قول می دهد از خریدار بپردازد. فروشندگان در معاملات تأمین مالی مالک/فروشنده معمولاً حداقل بخشی از درآمد حاصل از پول نقد پرداخت شده توسط خریدار را به عنوان پیش پرداخت دریافت می کنند. شرایط یادداشت در معامله تأمین مالی و فروشنده مالک بسته به هر شرایطی که بین خریدار و فروشنده مذاکره شود ، می تواند تا حد زیادی متفاوت باشد. علاوه بر این یادداشت ، یک خریدار یک عمل اعتماد را امضا می کند و به فروشنده حق سلب حق بیمه املاک را در صورت پیش فرض خریدار تحت وام می دهد. این به یک فروشنده در معامله تأمین مالی و فروشنده مالک همان نوع امنیتی که یک وام دهنده سنتی در یک معامله وام معمولی دارد ، می دهد. تگزاس چندین قانون تصویب کرده است که به طور بالقوه می تواند در یک معامله تأمین مالی مالک/فروشنده بر فروشنده تأثیر بگذارد ، بنابراین قبل از نهایی کردن چنین فروش حتما با یک وکیل مشورت کنید.

معامله فرضیه

برخی از انواع وام ها قابل فرض هستند. وام گیرنده تحت وام می تواند با داشتن "فرض" وام موجود با "قدم گذاشتن به کفش" وام گیرنده و به دست گرفتن پرداخت ، ملک را بفروشد. به طور معمول وام فقط با تأیید وام دهنده و صلاحیت خریدار جدید قابل فرض است. اگر یک فرض بدون تأیید وام دهنده صورت گیرد ، طرفین خطر دارند که وام دهنده اصلی با یادداشت تماس بگیرند و خواستار پرداخت کل مبلغ بدهکار مطابق آنچه که "بند فروش" نامیده می شود ، درخواست می کنند. بند به دلیل فروش یک شرط مشترک در بیشتر اسناد وام است و به سادگی بیان می کند که اگر ملک بدون تأیید وام دهنده منتقل شود ، وام دهنده حق دارد کل مبلغ وام را پرداخت و قابل پرداخت کند. عدم پرداخت در چنین شرایطی می تواند منجر به سلب مالکیت شود. فرض خریدار از وام موجود اغلب با یک عمل اعتماد برای اطمینان از فرض تضمین می شود ، که به فروشنده امکان سلب مالکیت را می دهد ، اغلب درست قبل از وام دهنده اصلی ، در صورتی که خریدار متوقف شود و پرداخت های لازم را انجام دهد. فرضیاتی که معمولاً در شرایطی اتفاق می افتد که فروشنده (وام گیرنده تحت وام اصلی) در این ملک ارزش زیادی ندارد یا جایی که خریدار قادر به پرداخت پول نقد فروشنده برای هر سهام که فروشنده در این ملک دارد ، دارد.

معاملات بسته بندی

معاملات بسته بندی در موقعیت هایی مشابه فرضیاتی که یک فروشنده وام موجود دارد و می خواهد بدون پرداخت وام موجود ، ملک را بفروشد ، بوجود می آید. تفاوت این است که در یک معامله بسته بندی ، خریدار یادداشتی را که به فروشنده پرداخت می شود امضا می کند و تحت آن یادداشت پرداخت می کند و فروشنده به آن می چرخد و به وام دهنده خود پرداخت می کند. به همین دلیل ، یک بسته بندی به طور معمول در شرایطی مورد استفاده قرار می گیرد که فروشنده حداقل مقداری سهام در ملک داشته باشد و خریدار قادر به پرداخت پول نقد برای جبران فروشنده برای آن سهام نیست. به همین دلیل ، سهام ، به علاوه مبلغی که هنوز تحت وام اصلی مدیون است ، به طور معمول در یادداشتی از خریدار به فروشنده جمع می شوند. معاملات بسته بندی شامل یک عمل از فروشنده به خریدار است ، یادداشتی که قول می دهد مبلغ مشخصی را به فروشنده بپردازد ، و یک اعتماد به فروشنده به فروشنده می دهد که در صورت متوقف کردن خریدار ، به آنها حق سلب مالکیت را می دهد. خریدار همچنین در یک معامله بسته بندی از حمایت های خاصی دریافت می کند زیرا اسناد صریحاً به خریدار حق می دهد در صورت متوقف کردن فروشنده چنین پرداخت هایی را به وام دهنده اصلی شروع کند.

خطرات زیادی برای معامله بسته بندی وجود دارد. اول ، اگرچه خریدار حق دارد در صورت متوقف کردن فروشنده چنین پرداخت هایی ، به وام دهنده اصلی پرداخت کند ، به عنوان یک موضوع عملی ، ممکن است خریدار آگاه نباشد که فروشنده تا زمانی که خیلی دیر شود ، انجام چنین پرداخت هایی را متوقف کرده استبشرعلاوه بر این ، یک معامله بسته بندی شده همچنین می تواند "بند فروش" را ایجاد کند که به وام دهنده اصلی اجازه می دهد تا در صورت انتقال ملک بدون مجوز وام دهنده ، کل مبلغ بدهکار را تحت یک یادداشت و قابل پرداخت اعلام کند.

اعلامیه نمایندگی

موسسه حقوقی Bradshaw ، McCall & Westbrook ، PLLC و وکلای آن اندرو مک کال ، کریس وستبروک و لورا میلیکان (موسسه حقوقی و وکلای دادگستری به طور جمعی به عنوان "موسسه حقوقی" نامیده می شوند) اولین شرکت عنوان تگزاس ، LLC ("" "شرکت عنوان ") در همه جنبه های این معامله املاک و مستغلات (" این معامله "). موسسه حقوقی متعلق به همان وکلای عنوان شرکت عنوان است و منافع شرکت عنوان ممکن است در این معامله به منافع شما منفی باشد. موسسه حقوقی با شما تضاد منافع دارد. از شما خواسته می شود در بسته شدن تصدیق کنید که به هیچ وجه توسط موسسه حقوقی در این معامله نمایندگی نمی کنید.

هرگونه اسنادی که توسط موسسه حقوقی در این معامله تهیه شود به نفع شرکت عنوان تهیه می شود. مؤسسه حقوقی و شرکت تایتل هیچ گونه اظهارنظری مبنی بر مطابقت اسنادی که برای این معامله آماده می شود با توافقات بین طرفین یا دستورالعمل هایی که طرفین ممکن است به شرکت عنوان یا مؤسسه حقوقی بدهند، ندارند. به شما دستور داده می شود که اسناد را مطالعه کنید تا مشخص شود که آیا اسناد تهیه شده با قصد، اهداف و توافقات طرفین مطابقت دارد یا خیر. به شما توصیه می شود تمام اسناد این معامله را توسط وکلایی که وابسته به شرکت حقوقی یا شرکت عنوان نیستند بررسی کنید. شما حق دارید از وکیل خود بخواهید اسناد قانونی مورد نیاز برای این معامله را تهیه کند. پرداخت هزینه تنظیم سند به موسسه حقوقی رابطه وکالت و موکل ایجاد نمی کند. حتی اگر موسسه حقوقی فقط شرکت عنوان را نمایندگی می کند، شما موافقت می کنید که هزینه های مندرج در بیانیه پایانی این معامله را به موسسه حقوقی بپردازید. هزینه های استاندارد موسسه حقوقی برای تهیه اسناد مربوط به بسته شدن عبارتند از:

اسناد 195 دلاری یادداشت و سند اعتماد 275 دلاری

وکالتنامه 95 دلاری 150 دلار پلاس ضبط شده را منتشر می کند

اگر مؤسسه حقوقی قبلاً از شما وکالت کرده است، از جمله کارهای درمانی لازم برای بسته شدن این معامله، این وکالت به پایان این معامله منتقل نمی شود و به شما توصیه می شود که تمام اسناد این معامله را توسط وکلایی که این معامله را انجام نمی دهند بررسی کنید. وابسته به موسسه حقوقی یا شرکت تحت عنوان.

موسسه حقوقی ممکن است توسط وام دهنده برای تهیه اسناد وام به عنوان بخشی از این معامله متعهد شود. در این صورت، مؤسسه حقوقی تنها نماینده وام دهنده در تهیه اسناد وام بود.

اشاره کوتاه

• انتظار می رود به طور متوسط 3-4 ساعت تاخیر پس از بسته شدن قبل از تامین مالی و نهایی شدن تراکنش وجود داشته باشد. به همین دلیل، اگر امیدوارید کلید و تملک ملک را در همان روز دریافت کنید، تعطیلات را برای اوایل روز تعیین کنید.
• هنگامی که شما، وام دهنده و فروشنده آماده بسته شدن هستید، با شرکت اصلی تماس بگیرید تا تاریخ و زمان بسته شدن را تعیین کنید. تا زمانی که به ما اطلاع ندهید که آماده هستید، بسته شدن را برنامه ریزی نمی کنیم.
• اگر می‌خواهید که شرکت مالک درآمد حاصل از فروش شما را واریز یا مستقیم واریز کند، حتماً فیش واریزی، چک باطل یا شماره مسیریابی و شماره حساب حساب بانکی خود را همراه داشته باشید.
• اگر املاکی که شما می فروشید اقامتگاه اصلی شما برای دو نفر از پنج سال گذشته (و برای اهداف تجاری استفاده نشده است) ، احتمالاً نیازی به پرداخت مالیات بر درآمد یا سود سرمایه در فروش ملک نخواهید داشت.
• بسیاری از افراد تمایل دارند که در پایان ماه و جمعه ها تعطیلی را برنامه ریزی کنند. اجتناب از این دوره های زمانی می تواند منجر به زمان بسته شدن بیشتر و در دسترس بودن بیشتر وام دهنده ، Realtor ، شرکت متحرک و غیره شود.
• هنگامی که شما تحت قرارداد قرار گرفتید ، مهم است که در تماس نزدیک با وام دهنده خود باشید. این می تواند یک روش مناسب برای حرکت روند و اطمینان از هرگونه الزام ویژه ای باشد که وام دهنده از آن مراقبت کرده است.
• اگر بیش از 1500. 00 دلار بودجه برای بسته شدن به شما می آورید ، قوانین بیمه عنوان از شما خواسته می شود چک یا سفارش پول یک صندوقدار را وارد کنید یا از قبل سیم را به شرکت عنوان ترتیب دهید. چک های شخصی با بیش از 1500. 00 دلار قابل قبول نیست.

با ما در (325) 794 2700 تماس بگیرید یا برای ما پیام ارسال کنید.< Pan> اگر ملکی که می فروشید برای دو سال گذشته محل اقامت اصلی شما بود (و برای اهداف تجاری استفاده نشده است) ، احتمالاً نیازی به پرداخت مالیات بر درآمد یا سود سرمایه برای فروش ملک نخواهید داشت.